你所在的位置: 首页 > 正文

长富汇银副总裁杨明伟出席中国新城镇化房产金融转型创新大会

2020-01-08 点击:763

2014年11月29日,由中国新屋集团长江建设有限公司和中国新型城镇化金融业高层联盟主办的“2014中国新型城镇化房地产金融转型创新大会”在北京举行。本次会议的核心与会者都是国内顶尖的政治经济学者、金融家和房地产企业的高层领导。针对行业内的热点问题和关注点,他们共同探讨了在房地产调整期、资本管理时代和新型城镇化背景下,中国房地产金融发展带来的路径、方法和模式变革,以及房地产金融等创新手段,并进行了系统的解释和发言。

长富辉银行高级副行长杨铭威出席会议,并在“中外投资机构分享城市化投融资成功案例”专题讨论会上发表了自己的看法。以下是他精彩演讲的真实记录:“主持人:房地产基金等金融机构如何考虑投资新型城市化项目。

杨铭威:说到新型城镇化,每个人都应该知道它离不开房地产,但是从我个人对房地产的理解来看,我一直认为新型城镇化绝对不是简单的房地产开发。房地产开发应该是中国城市化或新型城市化的载体,因为没有产业,城市化就不能在房地产开发中形成生态系统。我认为这种房地产开发无法持续。事实上,如果不能持续,新的城市化就不能持续。我们的长富汇银行基金是一个相对市场化的私人投资基金。在过去的两年里,我们还在包括地方政府在内的一些地方政府的融资平台上讨论了这些问题,讨论了一些新的城市化问题。但后来我们发现,事实上大多数地方政府或地方政府融资平台仍在考虑你可以投资多少钱。事实上,他们对某一区域产业的规划还不够深入。我和许多地方政府谈过了。最后,我们发现这个问题意味着从其他政府的角度来看,我们只能看到钱进来,而看不到钱是如何出来的。一般来说,情况就是这样。因此,我认为中国的房地产不像十年前的房地产开发。高速增长和无风险增长的时代已经过去。我可能在今年的其他会议上说过,也就是说,无风险收入的时代已经一去不复返了。在这种情况下,虽然我们都认为房地产前景良好,但我认为中国的房地产实际上积累了很多问题。当我们再次进行新型工业化时,我们必须考虑到这些问题在中国商业房地产发展中积累了十年。即使我们不能解决现存的问题,我们也必须在下一个新的城市化进程中避免这些问题。

从另一个角度,从财务角度来看,判断一个新的城市化或房地产项目实际上并不是一件特别浪漫的事情。可能有很多地方政府告诉我们,包括一些房地产开发商告诉我们我的项目有多好多高,但在金融机构看来,它必须有一个核心判断标准。如果你不能清楚地告诉金融机构这个核心判断标准,我们很难携手合作。

从基金的角度来看,它可能不同于银行信托等大型金融机构。我个人的感觉是,房地产等私募基金的投资项目本质上是一种并购行为。这种行为不同于银行和信托机构的贷款。它们更多的是一种债权行为。在这种情况下,之前的研究,包括后来的投资管理,可能与基金大不相同。从早期开始,基金公司的投标深度就比这些公司深,我认为投资后的管理会更深。因此,从这个角度来看,我认为私人股本基金和银行信托在规模上是没有办法比较的,但从专业的角度来看,我认为私人股本基金从业员的专业水平一定不能比银行信托差。

主持人:让我们问第二个问题:金融机构对新型城市化的投资因素是什么?或者哪种项目更好,我们可以简单地分享一下。

杨铭威:从金融机构的角度来看,你想投资什么样的项目?核心是一句低风险高回报的话。人们会认为说这句话等于不说。事实上,这是我们判断项目的两个标准。因为我们一直倡导控制公司风的原则,所以我负责公司的风控制和投融资管理部门。从低风险高回报的角度来看,我刚才说的是具体的项目。从金融机构的角度来看,任何项目融资投资都不浪漫。从开发者的角度来看,我可以说得很好。从设计的角度来看,我觉得一个房地产开发项目想要创作一件艺术品。然而,从财务角度来看,该项目在最初的定位过程中被分散开来。我想看看我是否是为了一个项目才这么做的,这很无聊。一位开发商说这是一个特别好的项目。在我们看来,这些都是赤裸裸的问题。如果你理解这些问题,我们可以判断可能性。许多开发人员已经报告了五分钟,我们还没有理解这个项目,还有五分钟,我们还没有谈论金融机构感兴趣的事情。这位金融家很可能在金融理解上有问题。从财务角度来看,这个项目由五个方面组成。你想和谁说清楚?这个地方需要谈论公司和团队。第二,你在做什么?这件事很清楚。第三,你想怎么做,如何获得你的财政资源?第四个问题是,当你从金融机构获得资金时,你必须让他们看到资金是如何进出的。还有最关键的问题。许多金融机构实际上都有担保措施。许多人说得很好,也许这些事情最终无法实现,也许许多事情无法进入。

我们以前见过一个项目。这个项目的开发者从一个非常好的角度来看待它,但是在看了之后,我们觉得这个项目不能完成,因为这个项目的短期盈利能力有问题。我与三年期产品投资者不接受的投资者沟通。我没有投资者来投资一年期产品。我真的做了一年的产品,也就是说,项目方没有还款来源。我不想买三年期产品,投资者不想买这种产品。这是一家金融机构。这是房地产私募股权基金面临的许多问题。如果我们从专业的角度来判断一个项目,我们基本上需要看三个项目,一个是整个国家的宏观经济和房地产市场情况。我们想看到的第二件事是项目所在地区的房地产市场趋势及其现状,即现在和将来的情况。第三个问题基本上是我们检查项目本身的问题。项目本身的问题实际上就是我刚才提到的五个问题,这应该是项目本身的主要内容。

从并购的角度来看,我们认为它实际上被分为三大块,而这五个问题被归纳为三大块。第一个问题是项目的财务风险。这包括其利润,包括现金流。我认为第二点是法律风险。第三,我认为是所谓的技术风险。对于具有不同技术风险的行业,具体的绩效指标可能有所不同。也许我们需要考虑品位、回收率、采矿和选矿回收率,而房地产行业有特殊的技术指标。因此,在我们知道项目的风险和收益在哪里、我们的风险和收益是否匹配以及我们的风险是否在公司范围内之前,我们需要考虑财务问题、法律问题和技术问题。具体来说,我个人理解这些方面。

youtube.com

日期归档
商城农业网 版权所有© www.bahroooo.com 技术支持:商城农业网 | 网站地图